С начала этого года процесс получения ипотеки на частные дома стал более сложным. Центральный банк России ввел строгие ограничения, запрещая банкам выдавать займы заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Данный шаг направлен на защиту как граждан от непосильных долгов, так и финансовых учреждений от потенциальных убытков.
В данной статье рассмотрим, что нового в законодательстве, как это отразится на заемщиках и какие действия можно предпринять для увеличения шансов на получение кредита.
Причины жестких мер: статистика и риски
Новые ограничения стали ответом на тревожные показатели, накапливавшиеся на рынке ипотеки индивидуального жилищного строительства. С 2025 года Центральный банк начал устанавливать макропруденциальные лимиты для этого сегмента, а в 2026 году законы стали еще строже.
К сожалению, сегмент ИЖС оказался одним из самых рискованных: по данным ЦБ, в третьем квартале 2025 года почти 29% выданных кредитов досталось заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80%. Это значит, что значительная часть новых домовладельцев отдает более 80% своего дохода на возврат кредита.
Ситуация с закредитованностью была тревожной: доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам на ИЖС достигла 4,6%, что в три раза выше среднего уровня по ипотечному портфелю.
Что такое макропруденциальный лимит и как он работает
Центральный банк использует макропруденциальный лимит (МПЛ) как инструмент контроля над выдачей рискованных кредитов. С 1 января 2026 года лимит на ипотеку для заемщиков с ПДН выше 80% снижён с 25% до 20%. Это означает, что банки обязаны выдать не более 20% таких кредитов.
Таким образом, даже если заемщик попытается подать заявку с высоким ПДН, банк будет вынужден отказать, чтобы не выйти за пределы установленных лимитов. Шансы на успешное одобрение заявки для таких заемщиков почти нулевые.
Опасные зоны: как рассчитать свою долговую нагрузку
Показатель долговой нагрузки (ПДН) теперь становится ключевым критерием. Его рассчитывают как отношение всех ежемесячных платежей к доходу. Важно учитывать все обязательства, в том числе ипотеку и кредитные карты.
- ПДН до 50% – зона безопасности: высокий шанс на одобрение.
- ПДН от 50% до 80% – зона повышенного внимания: решение может быть как положительным, так и отрицательным.
- ПДН выше 80% – критическая зона: получить ипотеку практически невозможно.
Для успешного одобрения заявки в условиях новых правил важно подготовить свои финансы заранее. Погасите старые долги, увеличьте подтвержденный доход, привлеките созаемщика и подготовьте высокий первоначальный взнос.
Тем не менее, продолжает действовать ряд льготных программ, таких как семейная ипотека и специальные предложения для Дальнего Востока и Арктики, которые могут стать хорошей альтернативой для заемщиков, пишет источник.
